“打新潮”“萬人搖”“二手房跳價”……今年以來，樓市熱點不斷，一線城市成為房價上漲龍頭，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性。未來樓市要繼續(xù)實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，需堅持“房住不炒”的定位，從供需兩端發(fā)力，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期加大調(diào)控力度和精確度，并加強整頓規(guī)范市場秩序。
房價漲幅整體平穩(wěn) 局部區(qū)域熱度較高
一季度，全國房地產(chǎn)市場基本面較為穩(wěn)定，房價沒有出現(xiàn)全局性上漲，但長三角、珠三角、中部等地區(qū)局部出現(xiàn)過熱苗頭，需引起高度重視。
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的3月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同。
“從市場周期、季節(jié)性、市場情緒等因素來看，今年3月份，我國主要城市房地產(chǎn)市場成交較為活躍。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜說，從總體看，各線城市新房環(huán)比漲幅均在1%及以內(nèi)，房價漲幅整體保持平穩(wěn)。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份，4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳二手房價環(huán)比分別上漲1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。二線、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，近期樓市過熱苗頭集中在一些熱點城市。這些城市的人口流入規(guī)模較大，疫情防控和經(jīng)濟恢復(fù)表現(xiàn)較好，資本尤其民間資本活躍。
“本輪樓市過熱苗頭的出現(xiàn)是在我國統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展取得重大戰(zhàn)略成果的背景下，在相關(guān)地方存在套利機會和政策空隙的情況下，由炒房帶頭、投資及消費跟隨綜合作用所導(dǎo)致的。”倪鵬飛說。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上海和深圳均在年初升級了樓市調(diào)控政策，房價上漲態(tài)勢得以抑制，但目前依然高位運行，需警惕其他地區(qū)受其影響。“一線城市樓市從2020年‘翹尾’到2021年‘小陽春’，其核心原因是信貸政策仍較為寬松。”
央行數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度人民幣貸款增加7.67萬億元，同比多增5741億元。3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%;個人經(jīng)營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。
調(diào)控嚴陣以待 政策信號明確
今年以來，各地密集出臺調(diào)控政策措施，累計已達百余次，“打補丁”堵漏洞，創(chuàng)新政策工具，為熱點區(qū)域降溫。
3月份以來，長三角地區(qū)十幾座城市出臺樓市新政，上海首先發(fā)力，杭州、寧波、嘉興、無錫、湖州陸續(xù)跟進。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部加強對房地產(chǎn)市場的督導(dǎo)和預(yù)警，針對部分城市房地產(chǎn)市場升溫問題，近期約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責(zé)人。
值得注意的是，南昌市發(fā)布政策中有的條款與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求不符，政策發(fā)布第二天即被叫停。
“政府的態(tài)度是明確的，措施是及時果斷的，要堅決抑制投機炒房抬頭，鞏固來之不易的調(diào)控成果。”權(quán)威人士表示，高價宅地拍賣、資金違規(guī)流入、土地供應(yīng)不足都是推漲房價的重要因素，各部門、各地應(yīng)擰緊房地產(chǎn)融資“閘門”，加大土地供應(yīng)，加強供需平衡。
國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)當日，廈門市發(fā)布整治二手房市場專項行動工作方案;寧波收緊限購政策，收緊稅費政策，建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制;浙江銀保監(jiān)局發(fā)布關(guān)于消費貸、經(jīng)營貸流入房市存在風(fēng)險的消費提示。
“二手住房交易參考價格制度成為今年各地管控二手房市場的重要創(chuàng)新點，這說明監(jiān)管層將強化對二手房交易市場的監(jiān)管。”易居智庫研究中心研究員嚴躍進說，針對套利新舊住房價差的炒房行為，可嘗試對二手房市場加碼某些交易限制。
今年以來，金融管理部門設(shè)置“兩條紅線”，控制資金流入樓市規(guī)模，對經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入樓市保持高壓監(jiān)管處罰態(tài)勢。自然資源部要求各重點城市繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量，對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
倪鵬飛說，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，要進一步完善監(jiān)測預(yù)警，密切關(guān)注重點城市的樓市指標尤其是先行指標的異常變化，及時分析原因、發(fā)出預(yù)警并做出響應(yīng)。密切關(guān)注重點市場主體的動向，當前尤其要重視炒作資本對熱點城市樓市的“關(guān)注”。同時，讓調(diào)控政策更加精準，加大違規(guī)懲處力度，既精準打擊炒房，又可更好滿足剛需。
正源清流整頓市場 嚴查中介炒作行為
在北京看房的李先生向記者講述了近期遭遇中介“忽悠”的經(jīng)歷：在廣南小區(qū)看一套房，中介一周內(nèi)將價格從550萬元提到630萬元，并企圖造成虛假出售印象;在天倫北里小區(qū)看房，中介騙業(yè)主有客戶全款購房，再將虛假消息釋放給其他客戶;沒看房意愿時被中介拉去信德園小區(qū)，充當“走馬燈”。
“一邊抬高業(yè)主賣房預(yù)期，一邊刺激客戶恐慌心理，中介市場秩序真應(yīng)該好好治理整頓一下。”李先生對記者說。
在上海，不少中介利用新房難搖、大肆鼓吹二手房市場即將迎來量價齊漲。記者暗訪發(fā)現(xiàn)，更有不少二手中介利用購房者新房搖中概率低的心理賺取“號頭費”，聲稱可以為購房者引薦開發(fā)商內(nèi)部人員。“有的樓盤確實有內(nèi)線，但多數(shù)樓盤我們就是博個概率。反正對我們來說沒有什么損失。”該中介坦承。
發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或散布謠言、“一房多賣”、捂盤惜售、捆綁搭售……中介的不正當經(jīng)營行為，會像毒瘤一般侵入樓市肌體，誤導(dǎo)市場出現(xiàn)非理性行為推高房價。
多地重拳整治市場亂象，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。4月16日，北京西城區(qū)房管局聯(lián)合多部門開展中介機構(gòu)專項執(zhí)法檢查，堅決查處違規(guī)發(fā)布房源信息、用不正當手段招攬業(yè)務(wù)、炒作學(xué)區(qū)房等行為。合肥提出“嚴厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象”;西安提出“規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布行為”;海南省提出“全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴厲打擊規(guī)避限購政策騙購、變相漲價、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為”。
嚴躍進說，房地產(chǎn)中介市場長期存在各類亂象，“興風(fēng)作浪”擾亂市場正常預(yù)期，多地出臺措施予以嚴格規(guī)范，進一步體現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場堅決嚴格調(diào)控的政策導(dǎo)向。要關(guān)注各類自媒體和各類微信群推廣樓盤等行為，強化對二手房市場的監(jiān)管，嚴查中介炒作推高房價預(yù)期行為。
(記者 王優(yōu)玲 鄭鈞天 趙瑞希)
