交錢買房、簽訂合同、裝修入住……卻沒料到十多年后被人訴至法院，告其“鳩占鵲巢”。法院判決：立即騰房!這是省會李先生遭遇的奇葩事、糟心事。為了維護(hù)自身權(quán)利，他從被告到原告，多年的維權(quán)路布滿坎坷與艱辛，最終仍失去了房屋，雖得到了相應(yīng)的賠償，但他心中仍有諸多難解之結(jié)。今年7月8日，省會市民李某向記者講起了親身經(jīng)歷的一房二賣案，語氣仍然憤憤不平：明明交了全款購房，也與開發(fā)商簽訂了《商品房購銷合同》，為什么法院卻將房屋歸屬權(quán)判給別人?后簽的合同為什么也成有效合同了?記者經(jīng)了解，還原了案情的經(jīng)過，并請律師對此案中李某提及的諸多法律方面的疑問進(jìn)行解答。
李某買房入住十多年后被起訴騰房
1995年8月4日，省會市民李某付全款在石家莊市廣源路某小區(qū)購買了一套商品房，并與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》。1995年底，李某將房屋裝修好后入住，但一直沒有辦理房產(chǎn)證書。
2013年9月，李某突然收到法院傳票：同住某小區(qū)的宋某以李某入住的房產(chǎn)所有人名義起訴李某，要求李某騰房。至此，李某才得知房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣，于1997年11月4日，同樣與宋某簽訂了《商品房購銷合同》，將李某居住的房屋賣給了宋某，并為宋某辦理了房屋登記手續(xù)。為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，李某積極應(yīng)訴，主張該房屋歸屬權(quán)為其本人。
法院終審判決訟爭房產(chǎn)歸宋某
現(xiàn)實對于李某來說有些殘忍。2013年12月16日,石家莊市新華區(qū)人民法院就宋某訴李某物權(quán)保護(hù)糾紛一案,判決李某于判決生效之日起三十日內(nèi)搬出，將訟爭房產(chǎn)交于宋某。
李某不服該判決，提起上訴。2014年3月21日，石家莊市中級人民法院作出二審民事裁定書，要求發(fā)回重審。經(jīng)一審法院重審，2014年12月8日，石家莊市新華區(qū)人民法院作出判決：李某于判決生效之日起三十日內(nèi)搬出，將訟爭房產(chǎn)交于宋某。李某對判決再次提出上訴，但仍以敗訴告終。
2016年8月10日，宋某申請法院強制執(zhí)行。石家莊市新華區(qū)人民法院向李某發(fā)出執(zhí)行通知書。對此，李某提出執(zhí)行異議，但石家莊市新華區(qū)人民法院駁回了李某異議申請。李某又提出執(zhí)行復(fù)議，再次被駁回。
李某撤銷宋某房產(chǎn)證訴求被駁回
李某不服判決，堅持認(rèn)為房屋屬于自己。于是，在應(yīng)訴的同時主動維權(quán)。2014年1月7日，李某將石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局作為被告起訴至石家莊市新華區(qū)人民法院，要求撤銷宋某的房產(chǎn)證。2014年3月20日，石家莊市新華區(qū)人民法院判決駁回李某訴訟請求。李某上訴至石家莊市中級人民法院，石家莊市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。
2014年11月，李某以宋某、某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為被告，起訴至石家莊市新華區(qū)人民法院，要求判定宋某與開發(fā)商簽訂的合同無效。2015年6月10日，石家莊市新華區(qū)人民法院判決駁回李某訴訟請求。李某上訴至石家莊市中級人民法院，2016年2月23日，石家莊市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。
放棄主張訟爭房產(chǎn) 接受經(jīng)濟(jì)賠償
多年訴累使李某身心俱疲，維權(quán)陷入困境。2017年，李某找到河北啟疆律師事務(wù)所張少華、侯亞楠律師尋求幫助。張少華給出建議：放棄主張訟爭房產(chǎn)，盡一切可能在房產(chǎn)開發(fā)商處獲取相應(yīng)賠償。通過律師苦口婆心地釋法明理，李某終于答應(yīng)律師建議的訴訟請求。
2017年7月3日，李某將某房產(chǎn)開發(fā)公司起訴至石家莊市新華區(qū)人民法院，要求解除房屋買賣合同并賠償損失。2019年6月15日，石家莊市新華區(qū)人民法院作出判決，支持李某請求。隨后，某房產(chǎn)開發(fā)公司上訴至石家莊市中級人民法院。此案邊訴邊調(diào)，在石家莊市中級人民法院調(diào)解下，李某經(jīng)多次與某房產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商，雙方于2019年底最終達(dá)成和解。
律師說法：
記者聯(lián)系了河北啟疆律師事務(wù)所律師侯亞楠、張少華，他們就此案的案情和涉及的法律問題進(jìn)行了闡釋。
侯亞楠律師介紹：此案是典型的房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣。所謂一房二賣即：先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
由于商品房交易行為比較復(fù)雜，最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)中，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。
侯亞楠律師表示：找到正確的維權(quán)之路，是減少訴累、把損失降到最低的關(guān)鍵。此案涉及多個法律關(guān)鍵詞：一房二賣、合理合法訴求、善意第三人、有效合同。
此案中，出賣人先后與兩個不同的買受人李某和宋某訂立合同后，對后買受人宋某履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。在該情形下，兩個房屋買賣合同均具備了合同生效的要件，屬有效合同。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人宋某已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人宋某因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。
前買受人李某即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人宋某，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。因此，李某在之前主張要回房屋的訴求沒有得到支持。
依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。所以，李某對開發(fā)商的損害賠償請求是合理訴求，得到法律支持。
張少華律師提醒廣大市民：房屋買賣是涉及民生的大事，在簽訂購買協(xié)議后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證。一旦合法權(quán)益受到侵害，要依法盡快找準(zhǔn)維權(quán)方式，避免遭受更大損失和不必要的訴累。(記者 李永志)
